La bulle immobilière mondiale grossit, prenez vos précautions

En France, la presse s'extasie sur la progression des prix de l'immobilier à Paris (+3% en 2016), mais dans l'index des métropoles mondiales publié par Knight Frank(*1), la capitale française n'arrive qu'en 103e position ! Ce classement montre une véritable flambée des prix de l'immobilier résidentiel dans les grandes métropoles, et voici une véritable information dont on ne parle pas suffisamment. L'index global est passé de 3% au 2e trimestre 2015 à 6,5% au 4e trimestre 2016, soit une progression enviable au moment où les taux d'intérêt tombent vers le zéro de la mort clinique. Combien de placements proposent un tel rendement aujourd'hui ?

Mais justement, ne faut-il pas s'inquiéter d'une rentabilité aussi élevée, n'est-ce pas l'indice d'une bulle ? La croissance est largement tirée par les villes chinoises qui trustent neuf des dix premières places du classement ! Nankin arrive en tête avec 41,1% de progression des prix en 2016, suivi de Wuxi (+35,7%), Shanghai (+31,7%), jusqu'à Guangzhou (9e avec +24,3%), puis Wellington (Nouvelle-Zélande, +23,7%) en dixième position. Au niveau régional, les prix progressent en Asie, en Amérique du Nord et en Europe, L'Amérique latine, la Russie et l'Afrique restant à l'écart.

La baisse des taux d'intérêt explique principalement cette flambée des prix, dans un secteur plutôt habitué à évoluer à la vitesse d'un paquebot. En Chine, en Europe, aux Etats-Unis, les taux sont bas, contrairement à l'Amérique latine, la Russie et l'Afrique. Mais il faut aussi un minimum de croissance économique et une demande en hausse, ce qui explique les piètres performances du Japon, de l'Italie (les prix baissent à Rome, Milan, Gènes) ou de la France. Par contre, Oslo (12e avec +21,7%), Toronto (13e avec +19,8%), Budapest (15e avec +19%) ou Amsterdam (+14,5%) cartonnent. La Chine cumule les avantages, si l'on peut dire, avec des taux faibles, une croissance encore significative, un système bancaire surendetté inspirant la défiance, et l'impossibilité d'investir à l'étranger à cause du contrôle des changes. Résultat, il reste l'immobilier, et l'or bien sûr dont les Chinois sont friands.

Voilà qui ressemble sacrément à une bulle. Les autorités chinoises s'en inquiètent et mettent en place, depuis le début de l'année, des restrictions à l'achat dans plusieurs villes. Les prix finissent par décrocher ici ou là, mais on casse le thermomètre sans traiter les raisons de fond. Un atterrissage en douceur est-il possible ou la bulle va-t-elle éclater, en Chine et ailleurs ? La Banque centrale allemande a demandé plusieurs fois à la BCE d'arrêter son plan de rachat d'actifs (60 milliards d'euros par mois), voyant poindre le retour de l'inflation, notamment dans l'immobilier à Berlin et à Munich (le classement Knight Frank ne cite pas de villes allemandes). En août 2016, la Commerzbank a déclaré que "le boom de l'immobilier prend les traits d'une bulle, car les prix se détachent de plus en plus des facteurs fondamentaux."

Un peu partout dans le monde, la bulle immobilière grossit, et les signaux d'alerte également, que ne s'enclenche ou pas une remontée des taux. Il serait prudent, pour les investisseurs immobiliers, de prendre en compte l'or physique afin de s'éviter de sérieuses déconvenues.