Bourse : Le CAC 40 attendu dans le vert avant le rapport sur l'emploi US, à suivre Bonduelle
Vendredi 3 mai 2024 08:45
« Immobilier : avec la fin du dispositif Pinel, l'investissement locatif vaut-il encore le coup ? » se demande le journal Le Parisien ("Immobilier : avec la fin du dispositif Pinel, l'investissement locatif vaut-il encore le coup ?").
« À première vue, les conditions financières, mais aussi réglementaires ne semblent plus propices aux investisseurs qui envisagent d'acheter pour mettre en location. Mais cette stratégie patrimoniale tient encore la route dans certains cas.
La fin du dispositif Pinel, annoncée pour décembre 2024, va-t-elle doucher les derniers espoirs des potentiels investisseurs ? Outre l'annonce faite par le gouvernement la semaine dernière, d'autres éléments peuvent freiner les envies d'achat : prix élevés du mètre carré dans les grandes villes, hausse des taux d'intérêt et difficultés d'accès au crédit, augmentation des taxes ou contraintes réglementaires en matière de rénovation énergétique… Autant de points qui viennent affecter la rentabilité des biens achetés pour être mis en location ».
Ce n'est pas la question du PINEL en particulier mais de la rentabilité en général !
Je m'explique rapidement en grossissant le trait.
Il y a encore un an, il était possible d'emprunter à moins de 1 % soit disons 0.95 %. Acheter un logement à 200 000 euros coûtait donc 0.95 % de la somme empruntée soit 1 900 euros d'intérêts par an pour 200 K€. Je ne parle pas de l'amortissement du capital, juste du coût des intérêts.
En face, le loyer de disons 833€ par mois représentait 10 000 euros annuel soit un rendement brut avant plein de dépenses de 5 %.
Il restait 8 000 euros nets de frais financiers à notre investisseur théorique.
Aujourd'hui pour le même exemple, le prix des intérêts est de 4 % soit 8 000 euros par an pour nos 200 000 euros empruntés.
Il ne reste plus que net de frais financiers 2 000 euros à notre investisseur qui devra payer tout plein de choses à commencer par les impôts fonciers qui ne baissent pas mais explosent à la hausse ! Puis il faudra payer les charges, entretenir le bien, financer les travaux et je ne parle même pas de la gestion locative, des dégradations ou des risques d'impayés.
Bref, vous avez compris, le PINEL n'a aucun intérêt dans ce contexte économique, car l'investissement immobilier sur des niveaux de prix élevés n'a plus aucune rentabilité, mieux vaut lui préférer un investissement purement financier.
Les prix vont donc forcément s'ajuster à la baisse pour redonner, via les prix, du rendement supprimé par la hausse des taux, des charges, et de la fiscalité.
Cela prendra du temps, car le marché immobilier est un marché à inertie importante, mais les prix vont s'ajuster et il faudra savoir en profiter.
Ce n'est pas donc pas les prix de l'immobilier qu'il faut regarder.
Ce n'est pas non plus les lois de défiscalisation qu'il faut contempler.
Il ne faut regarder que la rentabilité de l'investissement en lui-même et comparer cela avec… les autres choix qui s'offrent à vous !
Et force est de constater, qu'au moment où vous lisez ces lignes, l'immobilier avec ou sans PINEL n'est pas l'investissement le plus enthousiasmant à faire.
Charles SANNAT
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