L'inflation non répercutée et l'incertitude fiscale provoque un blocage durable du marché de l'investissement immobilier

Baromètre annuel Qlower : L'inflation non répercutée et l'incertitude fiscale provoque un blocage durable du marché de l'investissement immobilier

Chaque année, Qlower, spécialiste de la comptabilité et fiscalité des investisseurs immobiliers publie son baromètre des coûts réels supportés par les particuliers investisseurs immobiliers. Ces 3 millions d'investisseurs particuliers jouent un rôle majeur dans la société en proposant un logement à 1 foyer sur 5 en France. Cette année, le baromètre s'appuie sur les données anonymisées de 4000 logements suivis en gestion et comptabilité. Christophe Duprat, son président cofondateur, décrit l'évolution des revenus locatifs et des charges pour ce panel représentatif de l'investissement immobilier en France.

1. Le loyer d'une location meublée est 15% plus cher qu'en location nue

Le loyer moyen du panel de cette année est de 869€ charges comprises. C'est 6,5% supérieur à l'année précédente du fait d'une surface 5% supérieure et d'une augmentation des loyers de 1,5% en moyenne. En location nue, le loyer moyen charges comprises est de 14,5€/m²/mois en location nue et 16,7€/m²/mois en location meublée. Dans les deux cas, les charges locatives représentent 10% du loyer total. Ce ratio est stable

2. Les loyers ont augmenté de +1,5% seulement entre 2021 et 2022

Ce ratio largement inférieur au « bouclier loyer » de 3,5% démontre que les propriétaires bailleurs n'augmentent pas systématiquement le montant du loyer comme ils seraient en droit de le faire. Cette augmentation de loyer est comparable à la précédente évolution et n'inclue pas encore l'impact des DPE F et G dont les loyers seront progressivement figés (Pas encore applicable sur le locatif). Nous prévoyons une plus forte augmentation entre 2022 et 2023 du fait de la répercussion des hausses de charges (telles que la Taxe foncière et les charges de copropriété) auprès des locataires via une indexation des loyers plus systématique.

3. Les charges supportées par les propriétaires augmentent massivement

Face à un loyer moyen de 869€ par mois, les bailleurs supportent des dépenses liées à leur investissement. Ces dépenses sont de 866€ chaque mois, en hausse de 10,6% sur 1 an. Elles n'étaient que de 783€ par mois en 2021 pour un panel équivalent.

Cette hausse historique est avant tout due à l'explosion du coût de financement. Le poids du remboursement du crédit (capital, intérêt et assurance) représente 66% de l'ensemble des dépenses contre 51% un an auparavant. Les autres postes de dépense sont stables mis à part les charges de copropriété qui subissent la hausse du coût de l'énergie et la taxe foncière qui augmentait l'année dernière de 3,4% Ainsi, les revenus locatifs compensent tout juste les dépenses locatives et empêchent toute rentabilité mensuelle à l'achat. Le fameux Cashflow a disparu du panel sauf dans les cas d'apports personnels représentant plus de 20% du montant de l'acquisition.

La photo des dépenses assumées par les investisseurs immobiliers démontre la sur- représentation du remboursement du crédit (66% du total des dépenses).

4. Rentabilité locative nette de 4,8% en location meublée et 1, 9% en location nue

Qlower calcule en direct la rentabilité nette après impôt. Le panel observé affiche une rentabilité nette de 4,8% sur les logements loués meublés (45% du panel).

Ces propriétaires échappent à l'impôt sur ces revenus locatifs grâce à la déduction de l'amortissement de leur propriété au régime BIC Réel. Les loueurs en location nue subissent l'impôt sur les revenus taxables (généralement 47,2% d'impôt) et ne bénéficie pas du mécanisme d'amortissement de leur bien, ce qui grève fortement la rentabilité après impôts. La fiscalité Face à l'investissement temps et argent engagé, les propriétaires bailleurs actent des décisions qui leur permettent de préserver au mieux leur rentabilité :

- Seuls 24% confient leur bien à un gestionnaire (Rémunération observée entre 4 et 10% des loyers bruts)

- La location saisonnière ne représente que 3,5% du panel mais ce type de location garde le vent en poupe et concentre les questions vers le service client

- La restructuration de patrimoine via des sociétés (SCI) vise à préserver une stabilité fiscale où la fiscalité de la location meublée est en ce moment remise en question par le gouvernement.

5. Perspectives sombres pour les revenus et dépenses des investisseurs en 2023 et 2024

Qlower étant le seul outil comptabilisant en temps réel les revenus et charges de ses utilisateurs, Christophe Duprat peut déjà dessiner les perspectives de l'année 2023 avec les 2 tiers de l'année déjà comptabilisés.

- Les loyers attendus en hausse de 2,5% sur l'année

Les investisseurs immobiliers répercutent plus systématiquement la hausse de 3,5% des loyers. Nous prévoyons donc une hausse de 2,5% du revenu locatif moyen sur le même panel. On observe en parallèle une augmentation de transformation vers de la location courte durée ou de la location mixte (longue durée de septembre à mai et courte durée de Juin à Août).

- Les charges déjà en hausse de 13% depuis janvier 2023.

Côté charges, c'est encore la soupe à la grimace. Moins d'investisseurs, moins bien financées, et pas encore de belles affaires puisque les prix de vente n'ont pas suffisamment baissé.

Au-delà de la production de crédit divisée par 2, les taux observés sur l'année 2023 sont passés de 2,60% en janvier à 3,90% aujourd'hui. Le coût du crédit a donc été multiplié par 4 en 18 mois. Nous anticipons la poursuite de la hausse vers des taux proches de 4,5% avant la fin d'année. Les charges de copropriété démontrent une hausse plus importante qu'en 2022. L'année dernière, les budgets des copropriétés n'avaient pas encore pris en compte la hausse du coût de l'énergie. C'est chose faite avec d'une part des régularisations de charges explosives et génératrices d'impayés en copropriété comme auprès de certains locataires.

Les montants des travaux engagés sont stables. L'intention de travaux ne se transforme pas du fait du manque de ressources qualifiées sur le territoire. Ce constat rend caduque les incitations à la rénovation énergétique pourtant nécessaire. La taxe foncière, en hausse inédite dans toutes les régions, constitue la dernière mauvaise surprise des propriétaires immobiliers. Sur le plan national, la hausse annoncée n'est que de 7,1%, mais les hausses observées sur le panel sont plus proches de 20%, voire 45% à Paris (345 appartements parisiens sur notre panel).

L'avis du spécialiste Qlower

Les investisseurs immobiliers sont dans l'œil du cyclone. Les vents défavorables continuent à souffler en 2023. Le bouclier loyer créé un écart entre l'inflation des coûts subits et leur non-répercussion vers les locataires. Mais c'est surtout l'incertitude sur la fiscalité immobilière qui pèse sur les décisions. Seules les actions d'optimisation sont prises (renégociation des assurances, auto-gestion, comptabilité automatisée). Les décisions d'investissements sont reportées en l'attente de clarification des 3 inconnues suivantes :

- Quelle retour des banques à la production de crédit et à quel taux ?

- Quelle fiscalité pour les bailleurs particuliers, en location nue et meublée ?

- Quelle baisse de prix immobiliers anticiper pour réconcilier acheteur et propriétaires d'actifs sur un marché chahuté ? Christophe Duprat appelle à une clarification rapide de la fiscalité, l'incertitude bloquant durablement les décisions

A propos de Qlower :

Qlower, spécialiste de la gestion, comptabilité et fiscalité des investissements immobiliers permet de piloter simplement son patrimoine immobilier. Lancée en 2021, la startup met à disposition des propriétaires bailleurs particuliers un service de gestion locative, de comptabilité et de fiscalité par abonnement, à 11,99 euros par mois. L'application analyse les opérations bancaires liées à l'activité locative, tient la comptabilité à jour jusqu'à la déclaration fiscale, obtenue immédiatement, optimisée puis télétransmise aux services fiscaux. Ce service comprend aussi la production des baux, des états des lieux, l'envoi des quittances, la génération des relances et la détection les impayés en temps réel grâce à l'Open Banking. Qlower assure donc la gestion et la comptabilité au quotidien de 4000 propriétaires représentant un actif sous gestion de 740 millions d'euros partout en France.