Remontée des taux, inflation, difficulté d'obtention de crédit : quelles alternatives pour remplacer l'investissement locatif ?

Remontée des taux, inflation, difficulté d'obtention de crédit : quelles alternatives pour remplacer l'investissement locatif ? Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr .

Inflation, hausse des taux, durcissement des conditions d'accès au crédit, augmentation du coût des matières premières ou encore évolutions réglementaires (loi Energie Climat, Pinel), l'investissement locatif, dans le neuf comme l'ancien, est soumis aux aléas conjoncturels qui ne jouent clairement pas en sa faveur en ce moment. Heureusement, certaines alternatives de placements font fi de ces difficultés et permettent d'accéder plus facilement à cette classe d'actifs.

Eviter les chausse-trapes conjoncturelles

De nombreux sous-segments immobiliers sont aujourd'hui perturbés par les évolutions du marché. L'immobilier ancien, par exemple, tombe sous le coup des nouvelles règlementations sur les passoires thermiques, interdisant la location de logements au faible score énergétique. Tout investissement s'accompagnerait donc de frais de rénovation ou d'un prix d'achat majoré pour cette même raison. L'environnement de taux est également une contrainte, durcissant les conditions de prêt et réduisant la marge d'achat des particuliers. Pour ce qui est du nouveau dispositif Pinel, il est moins pertinent au regard de l'inflation qui exigerait une adaptation des loyers, lesquels seraient plafonnés dans ce cadre. En effet, la hausse des matières premières et des coûts de l'énergie impliquent de bien anticiper son placement. De même pour la dynamique en régions, avec un prix au mètre carré en augmentation de 4% en fin d'année dernière. Tant de facteurs susceptibles de déstabiliser les investisseurs particuliers, qui disposent toutefois de solutions de placement toutes indiquées.

Les SCPI résidentielles comme alternatives efficaces à l'investissement locatif

Investir dans des SCPI résidentielles est ce qui se rapproche le plus en termes d'objectifs – long terme (12 à 15 ans) et de transmission de patrimoine - de l'investissement locatif classique.

C'est également la solution la plus connue du grand public. Avec un rendement moyen de 4,17% en 2022 (source ASPIM), elle offre des avantages fiscaux en vertu des dispositifs Pinel et Malraux (dans le cadre de rénovations) et permet surtout d'assurer une diversification de ses placements et donc une prise de risque plus réduite. Viager, neuf, immobilier loi 1948, rénovations de passoires thermiques, immobilier urbain ou international.. il existe pléthore de spécificités en matière d'investissement immobilier résidentiel accessibles grâce aux SCPI.

Avec un ticket d'entrée se situant généralement autour de 10.000 euros, et des frais d'acquisition équivalents voire meilleurs, elles peuvent être accessibles aux épargnants sans avoir à emprunter. Enfin, comme toutes les SCPI, elles permettent d'investir dans la pierre sans les contraintes liées à la gestion locative.

Le crowdfunding et le club deal comme alternatives d'investissement court terme

Les placements courts termes sont particulièrement recherchés en ce moment, face à une conjoncture incertaine. Le crowdfunding est la solution la plus indiquée pour générer des revenus à horizon court dans l'immobilier. Avec une durée d'investissement comprise entre 24 et 36 mois, il offre une visibilité sur le projet financé - le programme de construction et son avancée sont régulièrement communiqués aux investisseurs – et les seuils d'entrée, autour de 1000 euros, en font un placement très accessible. Ses rendements sont attractifs, 9,5% en moyenne (jusqu'à 12%), favorisés par de bonnes capacités de diversification au vu des faibles tickets d'entrée, mais la liquidité des actifs demeure cependant faible, tout comme le risque élevé en raison notamment des retards dans la construction ou d'un défaut des promoteurs, puisqu'il s'agit d'un investissement obligataire. Même si ce dernier cas est plutôt rare - on observait en 2020 un taux de défaut quasi stable à 0,74% - les tensions inflationnistes ainsi que la brusque remontée des taux perturbent le marché de la promotion immobilière. Investir dans les grandes villes peut alors contribuer à réduire le risque : il est plus aisé de trouver un repreneur en cas d'échec du projet au vu de la pression foncière.

Le club deal représente une deuxième option d'investissement court terme, à savoir un horizon de placement de 5 à 8 ans maximum. Les dates d'entrée et de sortie du projet sont ainsi encadrées, là où la majorité des autres projets s'étend sur une vingtaine d'années. On retrouve de même la visibilité sur le projet financé, ainsi qu'un rendement espéré entre 6 et 10%. Les risques sont les mêmes que pour le crowdfunding, encore qu'il soit plus difficile de diversifier ses placements dans le cadre du club deal, qui exige des apports nettement plus conséquents, à partir de 100.000 euros. Toutefois contrairement au crowdfunding qui finance de la dette immobilière, le club deal permet d'investir dans la pierre.

A noter que ces deux stratégies sont intéressantes sur le plan fiscal : les revenus dégagés sont uniquement soumis à la flat tax, soit moins imposés que les solutions immobilières classiques, et ne viennent pas alourdir l'assiette fiscale car elles ne sont pas intégrées dans le calcul de l'IFI.

A propos de bienprévoir.fr et Primaliance

Fondé en 2008 par Vincent Cudkowicz et Jonathan Levy, bienprévoir.fr est devenu un acteur incontournable de la gestion de patrimoine et de l'investissement. En 2020, bienprévoir.fr a élargi son expertise et son catalogue de produits d'investissements en accueillant Primaliance, plateforme reconnue de courtage spécialisée dans la distribution de parts de SCPI et OPCI. Sa direction commerciale est assurée par Jérémy Schorr, expert de longue date en investissement collectif immobilier. En septembre 2022, le groupe rejoint Eres, le leader de la distribution de solutions d'épargne salariale et d'épargne retraite en architecture ouverte, afin de compléter l'offre du groupe en termes d'épargne immobilière et de conseils patrimoniaux globaux.

Le groupe et son équipe d'experts en gestion de patrimoine ont ainsi conseillé plus de 7000 clients particuliers et entreprises. Fin 2021, le groupe avait intermédié 320 millions d'euros d'encours et avait réalisé plus de 700 millions d'euros d'opérations en pierre papier. Guidé par la volonté d'offrir les meilleures solutions à ses clients, le Comité d'Investissement du groupe bienprévoir.fr sélectionne près d'une centaine de produits financiers chaque année (produits structurés, fonds, OPCVM, fonds en euros) et propose une centaine de placements immobiliers (SCPI, OPCI, SCI, fonds immobiliers..). Sur ces quatre dernières années près de 400 nouveaux supports d'investissements et 600 solutions d'arbitrages ont ainsi été soumis à ses clients selon leur profil investisseur.