Scpi - investissement accessible, moins risqué et résistant face à la crise

L'analyse fondamentale est une méthode clé dans le monde de la finance, utilisée pour évaluer la valeur réelle d'un actif financier. En étudiant les données économiques, financières et industrielles, elle vise à déterminer si un investissement potentiel est surévalué ou sous-évalué. C'est un outil essentiel pour les investisseurs cherchant à prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous explorons le thème "SCPI - Investissement accessible, moins risqué et résistant face à la crise"....

L'analyse fondamentale est une méthode clé dans le monde de la finance, utilisée pour évaluer la valeur réelle d'un actif financier. En étudiant les données économiques, financières et industrielles, elle vise à déterminer si un investissement potentiel est surévalué ou sous-évalué. C'est un outil essentiel pour les investisseurs cherchant à prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous explorons le thème "SCPI - Investissement accessible, moins risqué et résistant face à la crise".

Si les parts de SCPI sont des produits d'investissement immobilier relativement accessibles au grand public, avec un ticket d'entrée plutôt bas, présentant peu de risques, et un rendement intéressant, ceux-ci restent peu connus et d'un abord compliqué pour les particuliers non-spécialistes de la finance.

Vous n'êtes pas un pro de la finance, mais souhaitez investir intelligemment dans un produit plus sûr ? Voici ce qu'il faut savoir des SCPI en 10 questions.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelée "pierre-papier", est un placement relativement sécurisé, qui permet un investissement indirect dans l'immobilier. Plutôt que d'acquérir seul un bien immobilier destiné à la location avec toutes les complications que cela représente (bien choisir l'immeuble, bien choisir ses locataires, les gérer, anticiper investissements, entretiens et travaux éventuels, etc.), il permet d'acquérir des parts (= le papier) d'un bien immobilier (= la pierre) via une société de gestion. Vous devenez donc investisseur et mutualisez les risques avec les autres actionnaires.

Parts Une part d'un fonds commun de placement (FCP) représente une fraction de la valeur totale du fonds. Les FCP sont des véhicules d'investissement collectif dans lesquels les investisseurs achètent des parts, qui sont ensuite regroupées pour constituer un portefeuille diversifié d'actifs financiers tels que des actions, des obligations ou des liquidités. Les investisseurs bénéficient ainsi d'une exposition diversifiée à plusieurs actifs financiers en achetant simplement une ou plusieurs parts du FCP. La valeur d'une part de FCP est déterminée par la valeur nette d'inventaire (VNI) du fonds. La VNI est calculée en divisant la valeur totale des actifs du fonds par le nombre total de parts en circulation.

Comment fonctionne les SCPI ?

De grosses sociétés de gestion supervisées par l'AMF (Autorité des Marchés financiers) s'occupent de l'acquisition, la rénovation, l'entretien et de toute la gestion des aspects locatifs de biens immobiliers (recherche des locataires, rédaction des baux, réalisation d'éventuels travaux, encaissement des loyers, relationnel avec les locataires, etc.).

Ces sociétés proposent des typologies de biens différentes. Il existe des SCPI de bureaux et de commerce, des SCPI thématiques investissant dans des secteurs spécifiques comme l'éducation ou la santé (maisons de retraite, crèche, cliniques, etc.), la logistique, ou des immeubles d'habitation, ainsi que des SCPI diversifiées regroupant différentes typologies de biens, dans diverses zones géographiques, éventuellement à l'étranger.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les avantages d'un investissement en SCPI par rapport à un investissement direct dans un bien immobilier sont nombreux :

S'affranchir des contraintes liées à la gestion du parc locatif.

Mutualiser les risques.

Diversifier son patrimoine.

Simplifier l'achat-revente.

Véritable investissement à long terme, mais avec un risque limité.

Protection contre l'inflation, vu que les loyers sont indexés.

Anticiper sa retraite.

Se créer un capital.

Protéger sa famille.

Augmenter à terme son pouvoir d'achat.

Rendement plus élevé que les solutions d'épargne classiques.

Qualité et solidité des entreprises locataires.

Flexibilité de l'investissement.

Fiscalité pouvant être optimisée.

Par exemple, un investissement en SCPI permet de préparer sa succession en donnant la nue-propriété aux descendants. Celle-ci bénéficie d'un abattement de 100 000 euros par parent par enfant tous les 15 ans. Le partage des parts sera ensuite plus facile que le partage d'un bien seul (pas de risque d'indivision entre les enfants).

Autre exemple, en acquérant des parts de SCPI avec un démembrement temporaire de propriété (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit), vous accédez à un placement rentable sans impôt. Vous ne percevez pas de dividendes durant la période de démembrement, mais vous payez vos parts jusqu'à 30 % moins cher. À l'issue de ce délai, vous récupérez la pleine-propriété de vos parts et percevez l'intégralité des dividendes.

Quelle SCPI choisir ?

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Tout dépend de vos objectifs.

Le rendement. L'investisseur, en tant qu'associé, perçoit un dividende trimestriel, assimilable à un revenu foncier. Ce loyer apporte un complément de revenu. L'achat de parts de SCPI avec un objectif de rendement sont de deux types : à capitale fixe (le montant maximal du capital est fixé dès sa création, et le prix à la revente dépend de l'offre et la demande) et à capital variable (il n'y a pas de montant maximum statutaire, le prix de la revente dépend du marché de l'immobilier).

Rendement Le rendement est le taux de retour sur un investissement ou un placement. Il mesure la rentabilité de l'investissement et peut être exprimé en pourcentage ou en monnaie. Le rendement représente la mesure du profit qui sera obtenu dans l'investissement et il peut être calculé à partir d'une combinaison de retours en capital et en intérêts. Un haut rendement signifie que l'investissement est très rentable, tandis qu'un rendement bas signifie qu'il ne génère pas beaucoup de retour. Cependant, il convient également de considérer le risque associé à un investissement car un rendement très élevé peut signifier également un risque très élevé.

La plusvalue. L'investisseur souhaite faire une plus-value sur la revente finale du bien. Entre temps, le rendement sera relativement faible, par exemple en investissant dans des appartements dont les loyers sont modestes (en loi 48) ou dans l'immobilier viager.

La fiscalité (SCPI type Robien, Duflot, Girardin, Scellier, Pinel, Malraux, monument historique ou déficit foncier). L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts, car l'acquisition du parc immobilier s'est faite sur base des caractéristiques de ces différentes lois fiscales.

Comment bien investir dans une SCPI ?

Il faut d'abord bien comprendre les différents types de SCPI (commerces, bureaux, spécialisées, diversifiées, etc.), leurs avantages et contraintes, et bien identifier ses objectifs de vie et patrimoniaux (rendement, plus-value, fiscalité).

On pourra acquérir les parts :

Comptant.

Via une assurance-vie.

Grâce à un crédit.

Combien investir en SCPI ?

S'il n'est vraiment intéressant d'investir qu'en constituant un portefeuille de SCPI et ne pas se limiter à une seule, le montant minimum se situe autour d'un millier d'euros (par exemple : 5 parts à 200 euros). Flexible, cet investissement peut être complété par la suite.

C'est l'Autorité des Marchés financiers qui encadre le placement SCPI, le prix des parts est ainsi imposé : il ne peut varier significativement d'une structure distributrice à l'autre. On ne peut donc pas "mal acheter" en fonction de son interlocuteur.

Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

L'achat à crédit de parts de SCPI permet d'utiliser un effet levier. Aujourd'hui, les taux sont bas. On peut en profiter pour se constituer un patrimoine grâce à un emprunt. Une bonne part du remboursement du prêt sera assurée par les loyers. Plus la durée de l'investissement sera longue par rapport à la durée du crédit, plus la démarche sera rentable. C'est par exemple le processus idéal pour préparer sa retraite.

Comment déclarer ses revenus de SCPI ?

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En tant qu'associé (plein propriétaire ou usufruitier) vous verserez un impôt sur les dividendes reçus de la SCPI. Ce sont des revenus immobiliers imposables.

Pour les SCPI investies uniquement en France, vous remplissez la déclaration 2044 à partir des éléments fournis par la société de gestion. Vous reportez ensuite vos résultats sur votre déclaration d'imposition des revenus SCPI 2042.

La société de gestion vous adresse un récapitulatif des dividendes au cours de l'année N-1. Cela vous servira de base pour remplir votre déclaration d'imposition des revenus SCPI. Chaque contribuable reçoit autant de récapitulatifs que de SCPI qu'il détient et devra les compiler dans sa déclaration.

Si la somme de tous vos revenus immobiliers (SCPI et autres) est inférieure ou égale à 15 000 euros, vous pouvez bénéficier du régime du micro-foncier.

Comment sortir d'une SCPI ?

En tant qu'investisseur, vous êtes libre de revendre à tout moment toutes ou une partie de vos parts, sous réserve qu'il n'y ait pas d'obligation de durée (ex : SCPI fiscales). Toutefois, il faut se renseigner au préalable, afin d'éviter le risque de moins-value dépendant du marché ou de l'offre et de la demande.

Il n'y a aucune durée minimale, mais 8 à 10 ans minimum sont recommandés. Il s'agit donc d'un placement à long terme.

Faut-il investir dans une SCPI en 2020 ?

Personne n'a été totalement épargné par la crise sanitaire, mais le secteur résiste bien. Les dividendes du premier et du deuxième trimestres 2020 observent donc un recul. Le rendement moyen en 2019 était de 4,40 %. Les sociétés de gestion prévoient un rendement moyen plutôt situé entre 3,5 % et 4 % pour 2020, avec dans le pire des cas dans certains secteurs particulièrement touchés (hôtellerie, événementiel, etc.) une baisse jusqu'à 2,5 %, constate Partners Finances, spécialiste du financement de SCPI et leader du rachat de crédits en France. On notera même que de nouveaux produits comme les SCPI e-commerce et logistique montrent actuellement un rendement de 5 %.

Le risque majeur pour une SCPI est de posséder un bien immobilier vacant, et ce risque est accru en temps de crise. Pour éviter cela, les sociétés de gestion ont négocié au cas par cas avec leurs locataires des reports et étalements de loyers, voire des prolongations de baux. Le marché reste donc relativement préservé.

Dans tous les cas, le rendement reste largement supérieur au Livret A ou Développement Durable (0,50 %), au Plan Epargne Logement (1 %), ou une assurance-vie (1,50 %), et en investissant en SCPI de façon diversifiée vous limitez les risques.

Fautil attendre ? Comme expliqué plus haut, les prix des parts sont fixés pour toutes les sociétés. Il faudra donc attendre le printemps 2021 pour qu'une éventuelle baisse du prix d'acquisition des parts soit effective. Réponse concrète : on ne peut pas savoir précisément. Cela reste un investissement qui comprend sa part de risques, même si celle-ci est très limitée, mais ce produit a l'avantage d'être parmi les plus transparents.

Il reste toujours préférable de recourir aux conseils de professionnels.